안녕하세요. 변호사 김두한입니다.

오늘은 많은 분들이 실제로 겪는 보증금 반환 문제와 임차인의 권리(대항력·우선변제권)에 대해 쉽게 풀어서 말씀드리겠습니다.

임차인의 권리는 법적으로 상당히 복잡하게 얽혀 있기 때문에, 제대로 알고 계셔야 불이익을 당하지 않습니다.

임대차 종료 후 보증금과 집 인도 문제

임대차계약이 끝나면 원칙적으로 임대인은 보증금을 돌려주고, 임차인은 집을 비워줘야 합니다.

그런데 이 두 의무는 동시에 이행해야 하는 관계이기 때문에, 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이를 동시이행항변권이라고 합니다.

다만, 소송에서 확정판결을 받아 강제집행을 할 때에는 사정이 조금 달라집니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인이 승소하여 판결이 확정되면 집을 비워주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다.

하지만 결국 배당금을 실제로 받으려면 목적물 인도가 필요합니다. 즉, 절차적으로는 ‘경매 개시’와 ‘배당금 수령’ 단계가 구분된다고 이해하시면 됩니다.

다른 채권자가 경매를 신청했을 때 임차인의 권리

집주인의 채무로 인해 제3자가 경매를 신청하는 경우가 많습니다. 이때 임차인이 경매 대금에서 보증금을 회수하려면 배당요구를 해야 합니다.

언제까지?

법원이 정하는 배당요구 종기까지 해야 합니다.

어떻게?

확정일자 있는 임대차계약서, 주민등록등본, 점유 사실을 증명하는 서류 등을 제출합니다. 적법한 배당요구를 한 임차인은 경매절차에서 그 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

한편, 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 미리 해둔 경우나 소액임차인의 경우에는 배당요구를 따로 하지 않아도 자동으로 배당에 참여할 수 있습니다.

대항력과 우선변제권

임차인의 권리는 대항력과 우선변제권으로 나뉩니다.

• 대항력은 새 집주인(경락인)에게 “나 여기 살고 있으니 나를 함부로 내쫓을 수 없다”라고 주장하는 권리입니다.
• 우선변제권은 경매에서 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

경매가 진행될 때 임차인의 권리

경매로 인해 임차권이 소멸하는 경우(예: 임차권보다 선순위 저당권에 기한 경매 진행) 임차인은 경매로 소유권을 취득한 경락인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 이때는 임차인이 집을 비워줄 수밖에 없습니다.

반면, 경매로 인해 임차권이 소멸하지 않는 경우(예: 임차인의 대항력 취득 후에 설정된 저당권에 기한 경매 진행)에는 임차인은 경락인에게 대항할 수 있습니다.

다만, 배당요구를 한 경우 경매에서 보증금을 전액 배당받을 수 있다면 임차권은 끝나고, 새 집주인에게 대항할 수 없습니다.

반대로 전액을 받지 못하면 남은 금액에 대해 여전히 새 집주인에게 대항할 수 있습니다.

즉, 보증금을 다 돌려받았는지가 권리 행사에 중요한 기준이 됩니다.

임차권등기명령의 활용

보증금을 제때 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우가 많습니다.

이럴 때 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다.

임차권등기를 해두면 주민등록을 옮기거나 집을 비워도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

실무에서 임차인이 이미 이사갈 곳이 정해져서 집을 비울 수밖에 없는 상황에서 많이 활용하는 안전장치 중 하나입니다.

배당표 확인과 이의 절차

경매법원은 배당기일 전에 배당표를 작성해 둡니다.

임차인은 이를 반드시 확인하고, 배당액이 잘못되었다고 생각되면 이의신청을 해야 합니다. 단순히 “잘못됐다”라고 말하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 이후 1주일 이내에 소송을 제기해야 합니다.

정리하며 – 변호사의 도움 필요성

보증금 반환과 대항력 문제는 단순히 “집을 비워주면 보증금을 받는다” 수준에서 끝는 것이 아닙니다.

• 임대차 종료 시점
• 확정일자 보유 여부
• 경매개시 시점
• 임차권등기 여부
• 저당권과 임차권의 순위
• 보증금 전액 회수 여부

위와 같은 다양한 요소에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

일반인 입장에서 이 모든 것을 고려하여 정확히 상황을 판단하기는 쉽지 않습니다.

실제 사건에서도 임차인이 절차를 잘못 이해해 권리를 잃는 경우가 자주 발생합니다.

따라서 보증금 반환 문제나 경매 상황에 직면하셨다면, 전문가의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다. 법률적 절차를 놓치지 않도록 변호사의 도움을 받으시길 권해드립니다.

마치며

임차인의 권리가 법적으로 보호받을 수 있도록 여러 장치가 마련되어 있습니다.

하지만 그 권리를 제대로 이해하고 활용하지 못하면 아무 소용이 없습니다.

지금까지 살펴본 내용이 임대차 문제로 어려움을 겪고 계신 분들께 도움이 되었으면 합니다.

김두한 변호사 (법무법인 제헌 파트너 변호사)

이혼(위자료, 재산분할, 양육권, 면접교섭 등) 학교폭력(학폭위, 행정심판, 행정소송 등) 형사, 고소대리

부산광역시 연제구 법원로32번길 18, 802호(거제동, 나래타운빌딩)

상담문의 070-4327-7983